Auch wenn sich eine Wohnung im Eigentum befindet, darf der Eigentümer nicht jede bauliche Maßnahme einfach umsetzen. Bei Wohnungen, die Teil eines gesamten Objektes sind, ist das nachbarschaftliche Konfliktpotenzial bei baulichen Veränderungen groß. Daher ist gesetzlich genau geregelt, was bei Baumaßnahmen zu beachten ist – mit einigen Neuerungen seit 2022.
Zum Beispiel ist es nicht ohne Weiteres erlaubt, die Außenwand im Balkonbereich in einer beliebigen Farbe zu streichen und das Geländer neu zu gestalten, denn das würde die gesamte Außenoptik des Hauses verändern. Ein Wohnungseigentümer hat grundsätzlich das Recht, ein Wohnungseigentumsobjekt ausschließlich zu nutzen und allein darüber zu verfügen. Bei darüber hinausgehenden Änderungen (einschließlich Widmungsänderungen) am Wohnungseigentum ist zuerst zu prüfen, ob es zu einer Beeinträchtigung anderer Wohnungseigentümer kommt. Beispiele, die schon bisher unter einer Mindestschwelle lagen und ohne Zustimmungen umsetzbar waren, sind etwa das Einschlagen von Nägeln, das Anbohren von Wänden, die Veränderung einer nicht tragenden Innenwand oder die Verlegung einer Terrassenverfliesung. Bei baulichen Maßnahmen aber, bei denen eine Beeinträchtigung schutzwürdiger Interessen möglich ist, muss der Eigentümer die Zustimmung aller Wohnungseigentümer einholen. Das betrifft insbesondere Veränderungen am Erscheinungsbild des Gebäudes oder bei Sicherheitsgefahren.
Erweiterte privilegierte Maßnahmen und Neuregelung bei Zustimmung
Nach der aktuellen Rechtslage ist der Einzelne berechtigt, gewisse Änderungen auch unter Inanspruchnahme allgemeiner Teile der Liegenschaft oder – im Ausnahmefall – unter Inanspruchnahme anderer Wohnungseigentumsobjekte zu ändern. „Da es in der Praxis immer wieder zum Einspruch durch Nachbarn und zur Verzögerung von Maßnahmen kommt, gibt es seit Jahresbeginn einen erweiterten Katalog privilegierter Maßnahmen – ein Beispiel ist die Anbringung einer Vorrichtung zum Langsamladen eines elektrisch betriebenen Fahrzeugs oder Maßnahmen, um das Eigentumsobjekt barrierefrei zu gestalten. Dabei muss nicht mehr geprüft werden, ob die Änderungen verkehrsüblich sind oder einem wichtigen Interesse des Eigentümers entsprechen“, so Roman Oberndorfer, MSc, Obmann der Fachgruppe Immobilien- und Vermögenstreuhänder der Wirtschaftskammer Salzburg. Zudem wurde neu geregelt, dass eine Zustimmung der Nachbarn unter gewissen Voraussetzungen als erteilt gilt, sofern der Nachbar ausreichend informiert wurde und nicht binnen zwei Monaten widerspricht. Tatsache ist aber, dass ein Nachbar keinesfalls wesentliche und dauernde Beeinträchtigungen seines Wohnungseigentumsobjektes dulden muss.
Bereits in der Planungsphase informieren und beraten lassen Schon bei der Planung von Baumaßnahmen bei einer Eigentumswohnung ist es ratsam, sich gut darüber zu informieren, was möglich und erlaubt ist, und frühzeitig den Informationspflichten gegenüber den Nachbarn nachzukommen, damit es zu keinen Verzögerungen kommt. Die Salzburger Immobilienverwalter kennen die gesetzlichen Vorgaben und beraten bei Ihren Vorhaben.
