Immer mehr Personen fahren E-Autos. Damit steigt auch die Nachfrage nach einer Infrastruktur für ein müheloses Laden bei Wohnhausanlagen – vorzugsweise beim eigenen Stellplatz. Immobilienverwalter kennen die gesetzlichen Vorschriften und koordinieren bei Bedarf eine Nachrüstung in bestehenden Anlagen.
Mit der Novelle des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) 2022 ist es wesentlich einfacher geworden, Ladestationen zu errichten. Bisher musste bei einer beabsichtigten Änderung allgemeiner Teile des Hauses – dazu zählen auch Garagen und Stellplätze – die Zustimmung aller Eigentümer aktiv eingeholt werden und die Änderung musste entweder der Übung des Verkehrs entsprechen oder einem wichtigen Interesse des änderungswilligen Wohnungseigentümers dienen. Bei der Installation einer Heimladestation (Wallbox) sind immer auch allgemeinen Teile betroffen, da Verbindungsleitungen zwischen Zählerverteiler und Stellplatz verlegt werden müssen. Das hat in der Vergangenheit häufig zu Konflikten mit Miteigentümern geführt. „Dieser Punkt wurde nun erleichtert: Die Installation von Vorrichtungen zum Langsamladen von E-Fahrzeugen gilt als privilegierte Maßnahme – und ist von der Prüfung der Verkehrsüblichkeit und des wichtigen Interesses ausgenommen. Ebenso gilt die Zustimmung als erteilt, wenn die Miteigentümer informiert werden und der Änderung nicht innerhalb von zwei Monaten widersprechen“, so Roman Oberndorfer, MSc, Obmann der Fachgruppe Immobilien- und Vermögenstreuhänder Salzburg.
Als privilegierte Maßnahme gelten Vorrichtungen zum Langsamladen: Das sind in der Regel Einzelladestationen bis max. 3,7 kW bzw. max. 5,5 kW. Bei leistungsstärkeren Anlagen gelten jedoch die Auflagen zur Errichtung wie bisher. Damit die Miteigentümer ordnungsgemäß verständigt werden können, werden die Adressen benötig: Der Immobilienverwalter hat in diesem Fall eine Bekanntgabeverpflichtung, die auf den Namen und die Zustelladresse beschränkt ist.
Gesamtkonzept für Wohnanlagen bringen Mehrwert für alle
Zu unterscheiden ist zwischen einzelnen Ladelösungen oder einem Gesamtkonzept für eine Wohnanlage. Eine Einzelmaßnahme ist dann gegeben, wenn ein Eigentümer auf seinem im Eigentum stehenden KFZ-Abstellplatz eine Wallbox für das Beladen seines Fahrzeuges anbringen möchte. In diesem Fall trägt der Eigentümer die Kosten und haftet für den sicheren Betrieb und die Wartung.
Eine Gesamtlösung zur E-Infrastruktur in einer Wohnanlage bietet Mehrwert für die Gemeinschaft und stellt auch einen wichtigen Vorzug beim Verkauf von Wohnungen dar. Aus diesem Grund und durch die Zunahme der privaten E-Fahrzeuge macht es Sinn, bestehende Wohnanlagen damit auszurüsten. In diesem Fall erfolgt die Errichtung und der Betrieb durch die Eigentümergemeinschaft. Da ein Gesamtkonzept einen Nutzwert für alle bietet, gibt es hier weniger Konfliktpotenzial.
Eine Gesamtlösung mit Lastenmanagement bietet den Vorteil, dass die zur Verfügung stehenden Kapazitäten aufgeteilt und dadurch Spitzenlasten vermieden werden. Durch Anpassung der Ladezeiten der einzelnen Fahrzeuge wird eine Erhöhung der Anschlusskapazität des Gebäudes vermieden – das spart Kosten für alle Beteiligten. Gemeinschaftsanlagen benötigten bisher die Zustimmung von über 50 % der Miteigentumsanteile („Mehrstimmigkeitsprinzip“), um realisiert werden zu können. In der WEG-Novelle ist nun geregelt, dass auch die Zustimmung von einem Drittel aller Miteigentumsanteile ausreicht, unter der Voraussetzung, dass sich bei den abgegebenen Stimmen mindestens zwei Drittel dafür ausgesprochen haben („Drittelsockel“).
Immobilienverwalter als Schnittstelle bei der Projektrealisierung
Immobilienverwalter agieren bei der Realisierung einer E-Ladeinfrastuktur in Wohnanlagen als Schnittstelle zwischen den Eigentümern und dem ausführenden Dienstleister und koordinieren das Projekt von der Beschlussfassung, über die Planung bis hin zur Umsetzung durch Fachbetriebe. Spezialisierte Dienstleister bieten ein Komplettmanagement von der Errichtung, über die Verwaltung bis hin zur Stromabrechnung. So kümmern sich die Hausverwaltungen weiter um ihre Verwaltungsaufgaben kümmern und Errichtung und Betrieb der E-Ladeinfrastruktur wird von fachlich versierten Stellen übernommen.
Worauf es bei der ordnungsgemäßen Verständigung der Miteigentümer ankommt:
- Die Verständigung muss schriftlich erfolgen, eine rein mündliche Information reicht nicht aus.
- Die geplante Änderung muss klar und verständlich beschrieben werden.
- Die Rechtsfolgen des Unterbleibens eines Widerspruchs müssen genannt werden.
- Es ist deutlich darauf hinzuweisen, dass die Zustimmung als erteilt gilt, wenn nicht innerhalb von zwei Monaten widersprochen wird.
- Technische Details der geplanten Installation müssen genau beschrieben werden.
